Ο νόμος 4446/2016 που ψηφίστηκε στο τέλος του 2016 επιχειρεί να καλύψει ένα κενό στην φορολογική και κατ ΄ επέκταση στην ασφαλιστική αντιμετώπιση του φαινομένου της μίσθωσης ακινήτων για μικρό χρονικό διάστημα μέσα στο έτος.Μέσω επιχειρηματικών ιστότοπων (πχ Airbnb) ένας ιδιώτης τα τελευταία χρόνια, χωρίς ιδιαίτερη εξοικείωση, με απλές κινήσεις, μπορεί να προσφέρει για ενοικίαση το ακίνητο του, σε άλλον ιδιώτη-τουρίστα από οποιοδήποτε μέρος του κόσμου χωρίς ιδιαίτερα έγγραφα, άδειες και διατυπώσεις αποκομίζοντας εύκολα και ανέλπιστα ένα επιπλέον εισόδημα.
Ο νόμος 4446/2016 που ψηφίστηκε στο τέλος του 2016 επιχειρεί να καλύψει ένα κενό στην φορολογική και κατ ΄ επέκταση στην ασφαλιστική αντιμετώπιση του φαινομένου της μίσθωσης ακινήτων για μικρό χρονικό διάστημα μέσα στο έτος.Μέσω επιχειρηματικών ιστότοπων (πχ Airbnb) ένας ιδιώτης τα τελευταία χρόνια, χωρίς ιδιαίτερη εξοικείωση, με απλές κινήσεις, μπορεί να προσφέρει για ενοικίαση το ακίνητο του, σε άλλον ιδιώτη-τουρίστα από οποιοδήποτε μέρος του κόσμου χωρίς ιδιαίτερα έγγραφα, άδειες και διατυπώσεις αποκομίζοντας εύκολα και ανέλπιστα ένα επιπλέον εισόδημα. Το εισόδημα αυτό υπό το φόβο να χαρακτηριστεί ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, κάτι που θα απέφερε πολλαπλές υποχρεώσεις για τους εκμισθωτές, σε φορολογικό και ασφαλιστικό επίπεδο (υψηλή φορολογία, επιβολή φπα, υπαγωγή στην ασφάλιση του ΟΑΕΕ κτλ.), συχνά κατέληγε στον Καιάδα των αδήλωτων, με υπαρκτό τον κίνδυνο διασταυρώσεων των στοιχείων που τηρούσαν οι πλατφόρμες προώθησης των μισθώσεων. Παλαιότεροι νόμοι όπως ο ν.4179/2013, με την δυνατότητα έκδοσης ειδικού σήματος για τρίμηνη εκμετάλλευση τουριστικής έπαυλης ή ο ν.4276/2014 με την απλούστευση λειτουργίας μικρών τουριστικών επιχειρήσεων δεν κάλυψαν το κενό που φιλοδοξεί να δώσει λύση ο νέος νόμος.
Καθιερώνεται για πρώτη φορά στην Ελλάδα η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων και εγκαινιάζεται από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, το Μητρώο Βραχυχρόνιων Μισθώσεων.
Βασικές πληροφορίες
Κάθε εκμισθωτής, κύριος ή νομέας ακινήτου που είναι φυσικό πρόσωπο (όχι εταιρεία) έχει την δυνατότητα να εκμισθώσει μέχρι δύο ακίνητα που έχει στη κατοχή του, εφόσον εγγραφεί στο σχετικό μητρώο που θα τηρείται στην Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων, λαμβάνοντας μοναδικό αριθμό εγγραφής. Ο αριθμός εγγραφής που θα λαμβάνει θα πρέπει υποχρεωτικά να συνοδεύει την καταχώρηση που θα κάνει στις σχετικές ψηφιακές πλατφόρμες ή σε παρόμοια ηλεκτρονικά μέσα προβολής.
Οι προϋποθέσεις για το ακίνητο της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι:
Το ακίνητο να είναι εμβαδού τουλάχιστον 9 τετραγωνικών και όπως αναφέρει ο νόμος, να διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση. Περιλαμβάνει διαμερίσματα, μονοκατοικίες και οποιαδήποτε άλλα οικήματα.Να έχει λάβει όλες τις νόμιμες οικοδομικές άδειες ή να έχει υπαχθεί στις ρυθμίσεις του Ν.4014/2011 ή να έχει διατηρηθεί σύμφωνα με τον Ν.3843/2010Το ακίνητο να εκμισθώνεται επιπλωμένο χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Εδώ πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στην καταχώρηση και στην προβολή της εκμίσθωσης του ακινήτου διότι επιπλέον παρεχόμενες υπηρεσίες όπως π.χ. καθαρισμός είναι δυνατόν να επηρεάσουν τον χαρακτηρισμό της μίσθωσης.
Χρονικός περιορισμός
Η διάρκεια της μίσθωσης κάθε ακινήτου δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 90 ημέρες και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων, τις 60 ημέρες για κάθε ημερολογιακά έτος. Ο νόμος εδώ επιτρέπει την δυνατότητα υπέρβασης των παραπάνω χρονικών περιορισμών εφόσον το σύνολο των εισοδημάτων του εκμισθωτή από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει δεν ξεπερνάει τις 12.000€ ετησίως
Σε περίπτωση μη τήρησης των παραπάνω προϋποθέσεων επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο 5000€ ενώ σε περίπτωση υποτροπής το πρόστιμο διπλασιάζεται και σε διαπίστωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης το πρόστιμο τετραπλασιάζεται. Εφόσον δε η μίσθωση δεν χαρακτηριστεί βραχυχρόνια εφαρμόζεται η κατά περίπτωση σχετική νομοθεσία. Οι παραβάτες με απλούστερα λόγια κινδυνεύουν να χαρακτηριστούν τουριστική επιχείρηση που υποκρύπτεται η δραστηριότητα της και να αντιμετωπίσουν τις συνέπειες αποφυγής έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας και ασφάλισης, αντιμετωπίζοντας υψηλότατα πρόστιμα. Το υπουργείο δύναται να ζητά, όπως αναφέρει ο νόμος, από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, στοιχεία και πληροφορίες για την ταυτοποίηση του εκμισθωτή.
Φορολογική και ασφαλιστική επιβάρυνση
Το εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής της βραχυχρόνιας μίσθωσης θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και δηλώνεται όπως και οι κοινές μισθώσεις, στην αναλυτική κατάσταση μισθωμάτων το γνωστό Ε2. Παράλληλα όπως και στις κοινές μισθώσεις είναι υποχρεωμένος να υποβάλλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, το γνωστό «ηλεκτρονικό μισθωτήριο». Φορολογείται με την νέα κλίμακα : 15% μέχρι του ποσού των 12.000€, 35% από 12.0001-35000€ και με 45% για το υπερβάλλον. Το συγκεκριμένο εισόδημα δεν αποτελεί αντικείμενο επιβολής ασφαλιστικών εισφορών, και απαλλάσσεται του ΦΠΑ.
Διευκρινήσεις-ερωτήματα
Τα ακίνητα που έχουν τακτοποιηθεί με τον τελευταίο νόμο περί αυθαιρέτων ν.4178/13 δεν έχουν την δυνατότητα να υπαχθούν στις συγκεκριμένες διατάξεις. Αν είναι παράλειψη πρέπει να διευκρινιστεί με την κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομίας & Ανάπτυξης και Τουρισμού που θα εκδοθεί όπως αναφέρει ο νόμος.Επίσης ενώ οι ρυθμίσεις έχουν εφαρμογή από 1.2.2017 δεν είναι ακόμα διαθέσιμη η εφαρμογή εγγραφής των ενδιαφερόμενων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης προκειμένου να λάβουν τον σχετικό αριθμό εγγραφής.
Συμπερασματικά
Πρόκειται για θετική ρύθμιση που ήρθε να βάλει τέλος στα αδήλωτα εισοδήματα τέτοιων πηγών απαλλάσσοντας τους εκμισθωτές από τον φόβο των διασταυρώσεων, δίνοντας την δυνατότητα στον καθένα να νοικιάσει ένα ακίνητο περιστασιακά, χωρίς ιδιαίτερες άδειες και προϋποθέσεις, αποκτώντας εισόδημα με μικρή συγκριτικά φορολογική επιβάρυνση.
Δαμιανός Μιχάλης
Λογιστής-Φοροτεχνικός
